既に購入してしまった…ワンルームマンション投資
ワンルームマンションに投資して資産を持ってみませんか？
広告でよく見るやつやん！話し聞きます！
仕事上お付き合いのある会社からの名指しの電話が会社に掛かってきた事で、知っている会社ですし、仕事上関わっているマンションのシリーズだったので、迷わず話しを聞いてみる事にしました。
老後資金として年金対策にもなりますし、節税にもなりますよ！
そうなんや！資産運用にも興味があるしこのマンションなら安心だ！
ということで即申し込みをしてしまいました…。投資なので多少の不安はありましたが、住宅ローン、マイカーローンも組んでいましたし、ローン自体が組めないのでは？と思っていましたが、あっさりと通ってしまったので、そのままとんとん拍子で契約してしまいました…。
ワンルームマンション投資を決意してしまった5つの理由
なぜ購入を決意してしまったのか、その理由を5つ紹介します。
知っているマンションだった！
仕事上関わっているデベロッパーさんで、マンション自体の構造やデザイン性や実際に建築している工務店、また一部設備の工事業者まで知っており、人気のマンションのシリーズで次々と新築されており、入居待ちも出ているという情報もありこれはいい話しだ！と思いました。
老後の年金対策になる！
ローン完済後は毎月の家賃収入が年金代わりになる！ＲＣ造のマンションは法定耐用年数は47年とされていますが、大規模修繕など定期的なメンテナンスで100年経っても大丈夫！
家賃の下落も立地によります。古いマンションの方が家賃が安いのは、新築時の家賃相場が安かったからで、人気のマンションであれば古くなるから安くなるということはありません！という説明を受けました。
確かに全国的にも有名な繁華街へ徒歩5分で街の中心にも徒歩5分！電車やバスなどの利便性もよく、車でも高速の入り口が近く、港も空港も近い！立地的にはかなりいい物件でした。
節税対策になる！
節税？社長がベンツとか買うやつ？みたいに全く考えた事もありませんでした。不動産を持つと固定資産税が掛かる事は分かっていましたが、節税分でまかなえる為実質手出しは不要!?との事でした。普通に会社員だけをしているより『節税』をすることでおトクになるのか！と思いました。
大家になって家賃収入をもらいたい！
電車等の広告などでワンルームマンションのオーナーになって家賃収入！というのを見かけたことがあり、この話を頂いた時、え!?私でもオーナーになれるの!?と思いました。このマンションのオーナーになれる！（１室ですが…）尚且つ将来は家賃収入ももらえる！また、投資をしているんだ！という自信の様なものもありました。
将来的にはここに住みたい！
老後資金の為を考えての購入でしたが、将来的に車の運転ができなくなってからなど自分で住むこともできるなと思いました。老後は１ＬＤＫの間取りで十分ですし、自宅マンションを売却してここに住むのも有りだなと思いました。
ワンルームマンション投資がダメな5つの理由
いいことばかりの様なワンルームマンション投資がなぜダメだと言われているか、経験も含めてご紹介します。
低利回りである!?
物件を紹介して頂いたときは利回りなどというワードは一つも出てこなかったような…ワンルームマンション投資は『奇跡の低利回り』と言われるほど、表面利回りが低すぎる！
私が購入した物件の表面利回りは…3.87％!!
ん～～～高いのか低いのか分からない!! ここから修繕積立金や管理費などを支払えるわけがない！のことらしいです。
節税にはならない!?
税金の面では確かに節税になるのかもしれませんが、なぜ節税になるかというと損をしているかららしいのです！
『税金が掛かる＝儲かっている』に対し、『節税になる＝損をしている』との事なのです！と言われてもピンときません…。
キャッシュアウトが発生する!?
私が購入した物件は、家賃としての収入からローンの支払いをすると約2,000円／月の利益が出ますが、毎月の運営費の様なものを請求されています。
内容的には家賃の集金業務だったり、空室になった際の入居募集だったりの費用との事。金額にして8,300円／月の支払い。つまり毎月約6,300円のキャッシュアウト…。月額6,000円ちょっとでいい立地のマンションが買えるのか!?とトクした気持ちになっていましたが、これは凄く残念で罰ゲームの様なものらしいです…。
空室のリスク!?
もちろん誰かが住んでくれないと家賃収入は発生しないわけですが、今回私が購入した物件は法人契約なので空室のリスクは低いとの事でした。またサブリースなのかよく分かりませんが、空室の場合80％の家賃保証をつけるとの説明でした。空室でも支払いは追加で14,000円程度、立地的に2ヶ月空室になる事はないだろうと思い、安易に考えていましたが、この家賃保証が30年後も同じ額を保証するのか!?という事を確認していませんでした。
また、事故物件になってしまったらどうなのか!?と確認したところ、「一度誰か住めば告知義務は無くなるので大丈夫です。」との事でした。良いか悪いかは別として、確率の低い事ばかり気にしていては投資なんかできない！と謎のやる気に燃えていました。
その他掛かってくる費用
固定資産税や退去費用、エアコンや給湯器の経年劣化など契約時には掛からないですがオーナーが支払わなければならない費用が色々と掛かります。契約してから3年以上経ちますが、今のところ何の支払いも発生していません。しかしいつかは必ず支払うタイミングがくると思います。家賃収入の利益が貯まっていっているのなら問題はないのでしょうが、毎月のキャッシュアウトで貯まるどころか自分で貯めておかなければならないという状況です。
これが表面利回り3.87％程度では運用出来ないと言われている要因なのでしょうか。
こんな物件持っていられない！損切りしかない!?
調べれば調べる程、今すぐにでも手放したい！と思うところですが、こんな収支が全然合わない物件でもトクするケースがあります！それは、このマンションの地価が高騰して値上りによる売却益が取れる場合！
現状は少額の手出しで済んでいることと、周辺で大規模な都市開発が行われている事もあり判断に迷うところですが、実際のことろ『いくらで売れるのか？』ということを把握できていないので、次の行動としては売却価格を調べてみる事にします！
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